NVM-makelaar loopt courtage mis

In de huidige woningmarkt hebben makelaars het drukker dan ooit. Particuliere woningen gaan als warme broodjes over de toonbank. Snel handelen is vaak geboden. En daarbij worden essentiële details maar al te vaak over het hoofd gezien, ondanks de aanzienlijke bedragen waar het vaak over gaat.

Op 4 augustus jl. heeft de kantonrechter Almere een interessante uitspraak gedaan over de verhouding tussen een NVM-makelaar en een consument (zaaknummer 9107843 MC EXPL 21-2136).

Op een dag heeft een geïnteresseerde consument met een NVM-makelaar uit Blaricum een informeel gesprek bij de makelaar thuis over een eventuele opdracht tot bemiddeling voor aankoop van een woning. Tijdens dit gesprek heeft de makelaar geïnteresseerde koper geattendeerd op een nieuwbouw project in Laren. Naar aanleiding van dit gesprek is een afspraak gemaakt met de verkoopmakelaar enkele dagen later. De makelaar heeft de aspirant-koper begeleid naar dit gesprek, maar heeft inhoudelijk weinig tot niets ingebracht.

De consument gaat mede daardoor niet met de makelaar in zee, en koopt de woning aan zonder makelaar.

De makelaar beweert dat er afspraken zijn gemaakt over de inhoud van de opdracht en de bemiddelingsvergoeding ofwel courtage. De consument betwist dat. Er is geen bewijs van een mondelinge afspraak over de courtage.

De makelaar daagt de consument voor de rechter en vordert een courtage van ruim € 8.000,00. Ze zegt dat daar een mondelinge afspraak over is gemaakt.

De bewijslast rust volgens de wet op de partij die zich beroept op bepaalde feiten – in dit geval de verschuldigdheid van de courtage – die door de andere partij gemotiveerd worden betwist.

De makelaar kan de mondelinge afspraak in deze procedure niet bewijzen.

 

Mondelinge afspraken zijn in het algemeen geldig tenzij de wet anders bepaalt, maar het probleem is vaak – net als in deze zaak – dat het bewijs erg moeilijk te leveren is.

Van een schriftelijke opdracht is ook geen sprake.

Daarbij overweegt de kantonrechter dat de makelaar een NVM makelaar is. De NVM hanteert voor de aangesloten makelaars de Algemene Consumentenvoorwaarden. De makelaar heeft de betreffende consument daar ook meermalen naar verwezen in de latere correspondentie waarin het geschil verergerde. Volgens die Algemene Consumentenvoorwaarden moet een NVM makelaar de opdracht schriftelijk vastleggen. Als de makelaar niet kan bewijzen dat de consument die dat betwist het aanbod heeft aanvaard dan is de consument de makelaar niets verschuldigd. De voorwaarden zijn immers ook bedoeld om de consument te beschermen, en geschillen als in deze zaak te voorkomen, aldus de kantonrechter.

Ook de Geschillencomissie Makelaardij heeft al eerder beslissingen genomen in gelijke zin.

Het vastleggen van opdrachten is in alle gevallen verstandig. Zeker als het opdrachten betreft waarbij consumenten professionele partijen inschakelen. Het voorkomt misverstanden, juridische procedures, bewijsproblemen, en vaak hoog oplopende kosten voor alle betrokkenen. Voor sommige beroepen is het vastleggen van afspraken verplicht, zoals voor advocaten. Maar al is het niet verplicht, dan nog verdient een schriftelijke vastlegging van afspraken aanbeveling.